Compraventa de finca rústica — Modelo editable

Este contrato formaliza la venta de una finca rústica, agrícola o forestal. Se ocupa de las tres cosas que hacen distinta a una finca del campo: que la superficie real no siempre coincide con la escriturada, que puede haber un arrendatario o un vecino con derecho preferente a comprarla, y que sin ciertas menciones el registrador no inscribe la venta.

¿Para quién es esta plantilla?

Pensada para particulares, agricultores y empresas que compran o venden terrenos rústicos, explotaciones agrícolas, fincas forestales o suelo rústico protegido.

¿Qué incluye la plantilla?

El contrato está organizado en diez cláusulas:

• Partes contratantes y vivienda familiar — datos de ambas partes y declaración con casillas sobre si la finca comprende la vivienda habitual de la familia del vendedor, cuya disposición exige el consentimiento de ambos cónyuges o autorización judicial. Hay recuadro de firma para ese cónyuge.
• Objeto y descripción de la finca — denominación, término municipal, paraje, superficie total, clasificación del suelo, aprovechamiento, referencia catastral, polígono y parcela, linderos, datos registrales, construcciones e instalaciones, derechos de agua o concesiones de riego y el título de adquisición del vendedor con notario y protocolo.
• Precio, cabida y forma de pago — casilla para vender a razón de un precio por unidad de superficie o a precio alzado por cuerpo cierto, con las consecuencias de cada opción: en la primera, rebaja proporcional ante cualquier diferencia y rescisión si la disminución alcanza la décima parte de la cabida, y obligación de pagar el exceso hasta la vigésima parte si la superficie resulta mayor; en la segunda, ni aumento ni disminución del precio, pero obligación de entregar todo lo comprendido en los linderos.
• Impuestos de la transmisión — casillas que resuelven el impuesto: venta entre particulares (no sujeta a IVA), venta por empresario o profesional de finca rústica con sus construcciones agrarias indispensables (exenta de IVA), y finca urbanizada o en curso de urbanización o con edificaciones cuya entrega no esté exenta (sujeta al 21 % más AJD). En los dos primeros casos la operación tributa por ITP. Explica que el contribuyente del ITP es el comprador cualesquiera que sean las estipulaciones en contrario, que la base es el valor de referencia del catastro o la mayor magnitud si el precio lo supera, y recoge la renuncia a la exención con inversión del sujeto pasivo.
• Cargas, arrendamiento y adquisición preferente — casillas de cargas, nota simple reciente y la advertencia de que un arrendamiento no se extingue por la venta: el comprador queda subrogado como arrendador. Los derechos preferentes van separados, porque funcionan de manera distinta. El arrendatario que sea agricultor profesional o entidad agraria debe ser notificado antes de vender y dispone de sesenta días hábiles para tantear, o para retraer si no se le notificó. Los propietarios colindantes no se notifican: su retracto nace después de la venta, dura nueve días desde la inscripción o desde que la conocieron, y solo alcanza fincas de hasta una hectárea.
• Situación urbanística y entrega de la posesión — expropiación, concentración parcelaria, planeamiento, limitaciones medioambientales y dominio público hidráulico; fecha de entrega, con inclusión de cosechas pendientes, instalaciones y árboles salvo pacto en contrario.
• Saneamiento y vicios ocultos — qué puede reclamar el comprador en caso de evicción y de defectos ocultos, con la acción que se extingue a los seis meses desde la entrega.
• Gastos e impuestos municipales — reparto entre las partes, con la advertencia de que no traslada la condición de obligado tributario, y comprobación previa de si en una finca rústica llega a devengarse el impuesto municipal sobre el incremento de valor.
• Escritura pública, inscripción e incumplimiento — los dos requisitos propios de la finca rústica sin los cuales no se inscribe: la escritura debe expresar si la finca está o no arrendada, y si lo está debe notificarse al arrendatario de forma fehaciente, justificándolo ante el registrador. Cualquiera de las partes puede compeler a la otra a otorgar escritura, con procedimiento de requerimiento fehaciente y antelación pactada, y el comprador puede pagar mientras no se le requiera judicialmente o por acta notarial.
• Ley aplicable, condiciones particulares y firmas — legislación civil española, tribunales del lugar de la finca y dos ejemplares.

Fácil de adaptar a tus necesidades

La plantilla cuenta con casillas y campos editables para Microsoft Word, Google Docs y LibreOffice. Decide primero la modalidad de venta y el estado arrendaticio de la finca: de ahí dependen el precio, los derechos preferentes y la inscripción.

Formato y extensión

Disponible en formato Word (.docx) y PDF. 6 páginas en tamaño A4.